نبذة تعريفية عن رسوم الخدمات

الغرض من هذا الدليل هو تزويد كلّ مالك عقار تديره شركة ملّاك اللؤلؤة (TPOC) ، بمعلومات مفصّلة تتعلق برسوم الخدمات الفصليّة. يقدّم هذا الدليل شرحاً تفصيلياً عن أساس رسوم الخدمات وكيفية احتسابها، وكيف يتم إنشاء الميزانيات العامة والاحتياطية، كما يحدّد مجالات التشغيل والصيانة وأعمال تحسين المناطق المشتركة وتأثيرها على رسوم الخدمات.

يتناول هذا الدليل كذلك، مسؤوليات والتزامات مالك العقار ويُرشد المالكين حول الإجراءات المتبعة لسداد دفعات رسوم الخدمات.

1. ما هي رسوم الصيانة؟

تتضمن رسوم الصيانة بندين:

• رسوم صيانة المناطق العامة التابعة للعقار.
• رسوم صيانة المجتمع الرئيسي.

رسوم الصيانة هي المساهمة المالية لكل مالك عقار للحفاظ على الخدمات الأساسية المتاحة في المنطقة المشتركة للعقار، وتضم هذه الخدمات الإجراءات التشغيلية الروتينية للعقار، مثل الأمن، النظافة، الإستقبال (الكونسيرج) وتنسيق الحدائق. كما تشمل أيضاً الصيانة الوقائية للمنطقة المشتركة، والتي تتضمن إجراء التعديلات والتحسينات على المنطقة المشتركة. تحتسب معدلات رسوم الصيانة في المنطقة المشتركة بناءً على النفقات السنوية المتوقعة للمحافظة على تشغيل وصيانة المناطق المشتركة للممتلكات. تُقر الميزانية السنوية لخدمات المنطقة المشتركة من قبل المالكين أثناء انعقاد الاجتماع السنوي العام.

يحتسب المطور الرئيسي لجزيرة اللؤلؤة رسوم الصيانة الخاصة بالمجتمع الرئيسي، وذلك بهدف الحفاظ على البنية التحتية للجزيرة مثل النظافة ومكافحة الحشرات، الطرقات، إنارة الشوارع، المناظر الطبيعية، آلية تصريف النفايات، أمن الجزيرة والمرافق. هذا يضمن استمرارية تطوير المرافق العامة للمجتمع مثل الشواطئ والحدائق ومرافق اللعب والمرافق الترفيهية وملاعب رياضتيّ التنس والبادل.
تدقق رسوم الصيانة سنوياً من قبل مدققين خارجيين أي طرف ثالث، على أن تكون هذه الرسوم “غير ربحية” إطلاقاً. تتضمن رسوم الصيانة التالي.

• رسوم صيانة المنطقة المشتركة (الصندوق العام والصندوق الاحتياطي)
• رسوم صيانة المجتمع الرئيسي
• رسوم خدمة الاقتراحات

تختلف رسوم خدمة أو صيانة المنطقة المشتركة والاقتراحات من سنة إلى أخرى وتستند إلى النفقات المقدرة.

2. ماذا يشمل الصندوق العام للمناطق المشتركة؟

الغاية من إنشاء الصندوق العام للمناطق المشتركة هي تغطية النفقات التشغيلية للعقار، الناتجة عن نفقات مزود خدمة إدارة المرافق، واستخدام المرافق في المناطق المشتركة، وصيانة البنية التحتية والخدماتية للمناطق المشتركة، والأنظمة والموارد البشرية مثل الإستقبال (الكونسيرج) وعمال النظافة وموظفي الأمن.

بالإضافة إلى ذلك، يغطي الصندوق العام للمناطق المشتركة نفقات تحسين المنطقة المشتركة التي اقترحتها شركة ملاك اللؤلؤة (TPOC) في الاجتماع السنوي العام والتي تمّ طلبها والموافقة عليها من قبل المالكين الحاضرين. توجز القائمة التالية بعض المكونات الرئيسية التي تكوّن عناصر رسوم الخدمة.

تستند قائمة المصروفات على كل من العقد الثابت والتكاليف المتغيّرة للسنة القادمة.

  إدارة المرافق

تشمل إدارة المرافق في المناطق المشتركة إدارة الخدمات البشرية مثل الإستقبال (الكونسيرج) وعمال النظافة، وتتضمن صيانة أصول وأنظمة الممتلكات مثل أنظمة إدارة المباني وكاميرات المراقبة.

  التأمين

تغطي نفقات التأمين الخاصة بالمناطق المشتركة للعقار، كلفة التأمين على أصول الممتلكات ومرافق الخدمة، وذلك من قبل شركة تأمين بارزة توفر تغطية شاملة لجميع المخاطر ولمسؤولية الطرف الثالث. يُنصح أصحاب الشقق بالتأمين على ممتلكاتهم لتغطية محتوياتها وأمتعتهم الشخصية.

  الخدمات - الكهرباء والمياه وتبريد المناطق

تشمل تكاليف الخدمات فواتير كهرماء التي تغطي استهلاك الكهرباء والماء في المناطق المشتركة كما تغطي قطر كوول استهلاك التبريد في ممرات المناطق المشتركة.

  الصيانة والإصلاحات والتحسينات

يتمّ إدراج الصيانة الوقائية للمناطق المشتركة، والإصلاحات أو استبدال الأنظمة أو الأصول التابعة للعقار، ضمن رسوم خدمات المناطق المشتركة. تُخصص ميزانية الدعم الموافق عليها خلال الاجتماع السنوي العام، لتغطية التحسينات الطفيفة للمنطقة المشتركة التي يطلبها الممثل عن المالكين.

  المصاعد ومحطات الكهرباء

تتطلب المصاعد والمحطات الكهربائية الفرعية صيانة شهرية لكل من مصاعد المنطقة المشتركة والخدمة السنوية للمحطات الفرعية الخاصة العقار والمحولات الكهربائية التابعة لكهرماء.

  التنظيم والإدارة والشؤون القانونية

تتضمن خدمات إدارة اللجنة نفقات الرسوم الإدارية ورسوم الميزانية وتحصيل رسوم الخدمات والمحاسبة وخدمات العملاء. بالإضافة إلى ذلك، فإنها تغطي التدقيق الخارجي والنفقات القانونية والرسوم المصرفية.

  معدات الوقاية من الحرائق

تشمل تكاليف أنظمة الإنذار ومكافحة الحرائق، صيانة أنظمة الصحة والسلامة والتأكد من عملها، وذلك من قبل مزوّد متخصص بالخدمة، وهذا يشمل صيانة أجهزة الإنذار لرصد الدخان ، وأجهزة رصد الحرارة ومضخات المياه.

  الأمن وكاميرات المراقبة

تشمل النفقات الخاصة بالأمن وكاميرات الرصد والمراقبة، تكاليف نشر عناصر الأمن للمراقبة والتحكّم ومنع الدخول لغير المصرّح لهم إلى العقار. تهدف تكاليف صيانة كاميرات المراقبة ومراكزها إلى الحفاظ على تشغيلها باستمرار وتفعيل الرقابة الدائمة على مدار الساعة للمناطق المشتركة للعقار.

  التنظيف ومكافحة الحشرات وإدارة النفايات

تغطّي نفقات تنظيف المناطق العامة، ممرات المنطقة المُشتركة والردهات وغرف القمامة ومواقف السيارات والمصاعد ومناطق الاستراحة بالإضافة إلى تنظيف الواجهة والنوافذ الخارجية. كما تغطي نفقات مكافحة الحشرات، العلاجات اللازمة للوقاية من الآفات والقضاء عليها في المناطق المشتركة. وتشمل إدارة النفايات، إزالة النفايات المنزلية وجمع العناصر الكبيرة الحجم، وجمع النفايات الخضراء من خلال إجراء صديق للبيئة.

تنسيق الحدائق

تغطي نفقات تنسيق الحدائق تكلفة زيارات المتخصصين بصيانة البساتين للحفاظ على نضارة المناظر الطبيعية للمناطق المشتركة.

5. هل يتم التدقيق في نفقات رسوم الخدمات؟

كجزء من مهامنا، يتوّجب علينا أن نعيّن مدقّق حسابات خارجي كي يتحقق من نفقات رسوم الخدمات النهائية، سنوياً. مسؤولية المدقّق هي مراجعة المصاريف المُتكبدة والتأكد من عدم وجود زيادة في النفقات المفروضة. بالإضافة إلى ذلك، على مدقق الحسابات التأكد من أن البيانات المالية للسنة المحددة تمثل سجلاً دقيقاً لأصول المنطقة المشتركة والمتوجبات والوضع المالي. تجري عمليات التدقيق وفقاً للمعايير الدولية لإعداد التقارير المالية .(IFRS).

6. كيف توزع رسوم الخدمات بين أنواع مختلفة من العقارات السكنية؟

توضع ميزانية خاصة لكل لجنة بناء على حجم العقار واللجنة كذلك، تختلف الميزانيات لكل برج ومنزل ومبنى منخفض الارتفاع وفقاً للأنظمة المثبتة والقوى العاملة اللازمة لإدارة العقار وأمور مماثلة.

تنطبق ميزانية كل لجنة عليها فقط.

عند التصديق على ميزانية اللجنة خلال انعقاد اجتماع المالكين السنوي، توزع على أساس نسبي بحسب حصة المشاركة 100/0 (PQ)، وهذه الآلية متبعة ومعترف بها دولياً وتوصي بها دول مجلس التعاون الخليجي. تعتمد نسبة حصة المشاركة PQ على توزيع التكلفة الموصى بها، لكي يتم تقاسم النفقات بشكل متساوي بين جميع المالكين بناءً على حجم الشقق.

7. ماذا تغطي الرسوم الإدارية؟

تغطي الرسوم الإدارية الكلفة الإدارية والتشغيلية للخدمات اللازمة لصيانة المنطقة المشتركة.

8. لماذا لا يمكن تثبيت رسوم خدمات المنطقة المشتركة؟

رسوم الخدمات هي ميزانية تشغيلية غير ربحية تتغير قيمتها من سنة إلى الأخرى وقد تزيد أو تنقص. ستسعى شركة ملّاك اللؤلؤة (TPOC) باستمرار لخفض النفقات المطلوبة لإدارة اللجنة.

عدة عوامل قد تؤثر على رسوم الخدمات والميزانية السنوية لإدارة الممتلكات مثل التضخم وزيادة الأسعار من الموردين / المقاولين والتغييرات في مستويات الخدمة والموظفين.
تجري شركة ملّاك اللؤلؤة مراجعة سنوية شاملة لميزانيات إدارة الممتلكات كي تتخذ إجراءات للتوفير في التكاليف دون التأثير على جودة الخدمات المقدمة.
نقدر مساهماتكم ونسعى كي نقدّم أفضل الخدمات ذات الجودة العالية وبسعر تنافسي.

9. كيف يدار الفائض أو العجز المالي؟

في حال نتج فائض بسبب نفقات أقل من المبلغ المذكور في الميزانية السنوية، يمنح الفائض لصالح المالكين في ميزانية السنة التالية.

في حالة حدوث عجز، بسبب زيادة الإنفاق أكثر من المبلغ المُدرج في الميزانية السنوية، يتحمّل المالكون المبلغ في ميزانية العام التالي. لاينبغي أن يكون هناك عجز إلا في ظل ظروف استثنائية بسبب نفقات غير متوقعة.

10. لماذا يدفع المالكون مقابل خدمات لا يستخدمونها؟

يُطلب من المالكين المساهمة بقسطهم المتساوي في كلفة الخدمات للصيانة العامة للشكل الخارجي للعقار، وصيانة المناطق المشتركة الداخلية وإجراءات التشغيل المستمر للممتلكات لضمان صلاحيتها للخدمة وتلبية المعايير.

على سبيل المثال، إذا فرضت رسوم على المالك لصيانة المصاعد وهو يستخدم السلالم دائماً، يجب على المالك التسديد لأنه مسؤول عن متوجبات هذه الخدمة كونها متاحة للاستخدام دوماً وعند الحاجة.

11. من يدفع متوجبات الشقق غير المباعة؟

في حال لم يتم بيع العقار تقع مسؤولية تكاليف الشقق غير المباعة على عاتق مطوّر العقار.

12. لماذا يتوجب الدفع على المالكين بينما يُعفى الزوار؟

يحظر على زوّار المجمع دخول المناطق المخصصة للمجتمع الرئيسي، مثل الحدائق والشواطئ أو المناطق المشتركة للعقار، مثل بركة السباحة وصالات الألعاب الرياضية أو أي من وسائل الراحة الأخرى المخصصة للاستخدام الحصري من قبل المقيمين وضيوفهم.

13. هل يتوجب على جميع المالكين دفع رسوم الخدمات؟

جميع المالكين دون استثناء يرتبطون قانوناً بقيد تعاقدي يوجب دفع رسوم الخدمات وفقاً لما هو منصوص عليه في اتفاقية البيع والشراء (SPA).

14. ماذا أفعل، إن لم أتلق فاتورة رسوم الخدمات؟

ترسل فواتير رسوم الخدمات فصلياً (كل ثلاثة أشهر) إلى عنوان البريد الإلكتروني المسجل في اتفاقية البيع والشراء (SPA) ، إذا رغب المالك بتعديل بيانات الاتصال، يرجى مخاطبة شركة ملّاك اللؤلؤة (TPOC) عبر البريد الإلكتروني التالي: enquiries@thepearlowners.com / tpoccollection@thepearlowners.com

15. متى تستحق رسوم الخدمات؟

يتم دفع رسوم الخدمات على أساس فصلي، أي كل ثلاثة أشهر، وتكون الدفعة مستحقة في غضون 30 يوماً من تاريخ إصدار الفاتورة. تكون سنة رسوم الخدمة متوافقة مع الميزانية، أي من 1 يناير لغاية 31 ديسمبر.

16. ماذا يحدث إذا لم يدفع المالك رسوم الخدمات؟

يعدّ رفض المالك دفع رسوم الخدمات، انتهاكاً لاتفاقية البيع والشراء (SPA) ، وسيمنع المقيم في الشقة من استخدام مرافق المنطقة المشتركة.

تنصح شركة ملّاك اللؤلؤة (TPOC) جميع المالكين بسداد مدفوعاتهم بحلول تاريخ الاستحقاق لتجنب أي إجراء قانوني ضد المتخلفين عن السداد.

يتم تطبيق رسوم غرامة عن كل شهر تأخير لا يقوم فيها المالك بسداد رسوم الخدمات المتوقفة.

17. كيف يمكنني دفع رسوم الخدمات الخاصة بي؟

يمكن للمالك سداد الدفعات عبر التحويلات المصرفية، بواسطة بطاقة الخصم أو الائتمان، ومن خلال البوابة الإلكترونية للمجتمع أو تطبيق الهاتف الجوّال.
كما يمكن للمالك زيارة مكاتب الاستقبال لموظفي التحصيل في مكاتب الشركة المتحدة للتنمية في مدينا سنترال شخصيًا.

المزيد من التفاصيل في خطاب تغطية فاتورة رسوم الخدمة.

18. أين يمكنني الحصول على مزيد من التفاصيل؟

إذا كنتم ترغبون في معرفة المزيد من التفاصيل، يرجى التواصل مع شركة ملّاك اللؤلؤة (TPOC) من خلال:

المكتب: +97444095227
البريد الإلكتروني: enquiries@thepearlowners.com